San Salvador y su boom de torres: cuánto creció, qué viene y cómo invertir desde lejos con la cabeza fría

Si te fuiste hace años y vuelves de visita, no reconoces el cielo de San Salvador: grúas por todos lados y torres que antes no existían. Aquí te contamos, con datos reales y con calma, qué está pasando, cuánto está moviéndose, dónde, y cómo invertir desde el extranjero sin que te agarren mal parado.

Hermano, el cielo de San Salvador cambió

Si te fuiste hace unos años y volvés de visita, lo primero que notás es el cielo. Donde antes había casas de uno o dos pisos, hoy hay grúas y torres de vidrio que suben semana a semana.

No es tu imaginación. El sector de la construcción fue el que más creció en toda la economía salvadoreña en 2023, según el Banco Central de Reserva (BCR). Después vino una pausa, pero el impulso del ladrillo no se ha detenido.

En este artículo te lo contamos despacio y con datos reales. Qué pasó en estos años, cuántas torres se están levantando, los proyectos que vienen, cuánta plata se está moviendo, las zonas que mandan, y cómo podés invertir desde afuera con la cabeza fría. Sin promesas infladas. Con los riesgos sobre la mesa.

• La construcción fue el sector que más creció en El Salvador en 2023: +17.9% (BCR).
• El auge está concentrado en el poniente y sur del Gran San Salvador.
• Hay datos sólidos y hay mucho discurso optimista: aquí separamos uno del otro.

Cuánto creció en estos años (sin cuento)

Arranquemos con lo que está bien respaldado. En 2023, el sector construcción creció 17.9%, el de mayor incremento de toda la economía ese año, según el Banco Central. Ese fue el gran salto.

Ojo con esto, porque es importante para no creernos el cuento completo: en 2024 el ritmo se enfrió bastante. El propio Banco Central reportó un crecimiento promedio de apenas 1.73% en los tres primeros trimestres del año, y un analista estimó cierre cercano a 2.5%. Es decir, el auge es real, pero no es un cohete que sube sin parar.

Lo que sí se mantiene es el tamaño del sector. La construcción y las actividades inmobiliarias juntas pesan entre 16% y 17% del PIB del país, y según la gremial CASALCO sostienen alrededor de 167,000 empleos directos e indirectos. Es un motor grande de la economía, aunque conviene recordar que esa cifra de empleo viene del gremio, no de una fuente estadística independiente.

• 2023: la construcción creció +17.9%, el sector líder del año (BCR).
• 2024: fuerte desaceleración, ~1.73% promedio en tres trimestres (BCR).
• Construcción + inmobiliario pesan 16-17% del PIB (estimación de CASALCO).
• ~167,000 empleos directos e indirectos, según CASALCO (cifra de gremio, no oficial).

Cuántas torres se están construyendo

Aquí toca ser honesto: no existe un censo oficial de torres terminadas. Lo que sí hay son cifras serias de lo que está en marcha.

CASALCO calcula que en los últimos cuatro años se construyeron entre 20 y 25 edificios de altura en el Gran San Salvador, en zonas como San Benito, Escalón y San Francisco. Y para 2025, el mismo gremio estimó que al menos 25 edificios estaban en construcción en distintas etapas. Conviene tomarlo como lo que es: una estimación declarada por el presidente de CASALCO, no un conteo auditado.

Si subimos la mirada al conjunto de proyectos, no solo torres, la cifra crece muchísimo: la OPAMSS, la oficina que regula el Área Metropolitana de San Salvador, reportó en noviembre de 2025 que administra más de 480 proyectos activos, y que el 52% de ellos son de vivienda. Esa es una de las cifras mejor respaldadas que tenemos, confirmada por más de un medio.

• 20 a 25 edificios de altura construidos en los últimos 4 años (CASALCO, 2024).
• Al menos 25 edificios en construcción en distintas etapas (CASALCO, 2025).
• Más de 480 proyectos activos en el AMSS, 52% de vivienda (OPAMSS, nov. 2025).
• No hay un censo oficial de torres terminadas: cuidado con quien te dé un número exacto.

Los proyectos que vienen (y la ley que los detonó)

El gran cambio de las reglas llegó en septiembre de 2024: la Asamblea Legislativa aprobó, con 57 votos, un decreto que exime del Impuesto sobre la Renta por hasta 15 años a los proyectos nuevos de 35 niveles o más. Ese incentivo fiscal es la palanca que disparó la ola de torres altas. Importante: 35 niveles no es un techo de altura, es el piso mínimo para calificar al beneficio.

Con esa ley en mano, ya hay proyectos concretos en obra. El más alto es Arela, en San Benito, de Calidad Inmobiliaria: 35 niveles y 130 metros de altura, que será la torre residencial más alta del país. En la misma zona, Inversiones Bolívar levanta Casa 725, de 32 niveles y 91 apartamentos, con inversión de más de $52 millones y entrega prevista para el primer trimestre de 2028.

En Santa Elena (Antiguo Cuscatlán) ya arrancó Origin, de Sforma, el brazo inmobiliario de Grupo Regalado, con una inversión superior a $45 millones dentro de un portafolio de $100 millones. Y en Antiguo Cuscatlán también avanza el complejo Epic, con $68 millones en total, que incluye Epic Tower, de 17 niveles y 102 apartamentos. En la Colonia Escalón, a escala más mediana, Inversiones Bolívar desarrolla AVITAT Unique, de 15 niveles y más de $15 millones de inversión.

Más allá de estos proyectos confirmados, el sector habla de varias torres adicionales de gran altura y de duplicar el stock de vivienda vertical en los próximos años. Eso todavía está en terreno de proyección y anuncios, no de obras confirmadas una por una, así que lo tratamos como tendencia y no como dato cerrado.

• Ley de incentivo en altura (2024): exención de ISR hasta 15 años para torres de 35+ niveles.
• Arela (San Benito): 35 niveles, 130 m, será la torre residencial más alta del país.
• Casa 725 (San Benito): 32 niveles, 91 aptos., +$52 millones, entrega 1T 2028.
• Origin (Santa Elena): +$45 millones, dentro de un portafolio Sforma de $100 millones.
• Epic (Antiguo Cuscatlán): $68 millones; Epic Tower de 17 niveles y 102 apartamentos.
• AVITAT Unique (Escalón): 15 niveles, +$15 millones.

Cuánta inversión se espera

Para tener una idea del tamaño de lo que se mueve: en 2023 la inversión pública y privada del sector construcción rondó los $2,000 millones, según CASALCO (algunos reportes precisan $1,937 millones como estimado de cierre).

Mirando adelante, la OPAMSS se puso metas ambiciosas: cerrar 2025 con más de $5,000 millones en inversiones gestionadas y superar los $8,000 millones en 2026. Hay que leer esa cifra con cuidado: son proyecciones y metas declaradas por el propio organismo, sobre inversión gestionada y autorizada, no plata ya gastada ni números auditados por un tercero. Tomalo como hacia dónde apunta el sector, no como un hecho consumado.

La buena noticia para vos es que el dinero de la diáspora es parte del combustible. En 2025 las remesas familiares marcaron récord histórico: $9,987.9 millones, un 17.7% más que el año anterior, equivalentes a cerca del 24% del PIB. Una parte de esa plata se está convirtiendo en ladrillo.

• 2023: ~$2,000 millones en el sector construcción (CASALCO).
• Meta OPAMSS: más de $5,000 millones gestionados en 2025 y +$8,000 millones en 2026 (proyección).
• Remesas 2025: récord de $9,987.9 millones (+17.7%, ~24% del PIB) — el motor de la diáspora.
• Las metas de inversión son del propio regulador, no datos auditados: leerlas como rumbo, no como hecho.

Las zonas que mandan: Escalón, San Benito, Santa Elena y Antiguo Cuscatlán

El auge no está repartido parejo. Se concentra en el poniente y el sur: la Colonia Escalón, San Benito y la Zona Rosa, Santa Elena y Antiguo Cuscatlán. Son las zonas de mayor plusvalía y donde están casi todas las torres de lujo.

Esa plusvalía, según estimaciones de mercado, ronda entre 5% y 8% anual, y llega hasta cerca del 10% en los segmentos premium. No es una promesa garantizada, son estimaciones de zonas consolidadas, pero sí marcan la tendencia: comprar bien ubicado en estos sectores históricamente se ha apreciado de forma sostenida.

Para que tengas un orden de magnitud de precios: un apartamento premium en estas zonas se mueve, según listados de portales, en un rango de unos $1,900 a $3,800 por metro cuadrado, con la mayoría de la obra nueva entre $2,700 y $3,400 el metro. Recordá que son precios de oferta, no de cierre, y conviene corroborarlos con dos o tres inmobiliarias antes de decidir.

• Las cuatro zonas estrella: Escalón, San Benito/Zona Rosa, Santa Elena y Antiguo Cuscatlán.
• Plusvalía premium estimada: 5-8% anual, hasta ~10% en segmentos top.
• Precio de obra nueva premium: ~$2,700-$3,400/m² (rango total ~$1,900-$3,800/m²).
• Son justo las zonas preferidas por la diáspora y por inquilinos corporativos y diplomáticos.

Cómo invertir desde afuera con la cabeza fría

Aquí va lo práctico, hermano. Primero, lo bueno: El Salvador es economía dolarizada, así que comprando en dólares no tenés riesgo de tipo de cambio sobre tu activo. Y el alquiler puede rendir bien: una guía de inversión estima un retorno de 6% a 10% anual en Antiguo Cuscatlán, y como referencia, un apartamento de tres habitaciones en zona central se alquila alrededor de $1,600 al mes, y uno de una habitación cerca de $900.

Ahora lo que tenés que cuidar. El riesgo legal número uno es comprar 'derechos' en vez de dominio pleno inscrito. En torres nuevas esto suele estar limpio, con su propia matrícula, pero igual exigí la Certificación Extractiva del CNR y poné a un abogado independiente a revisar antes de firmar. Si el título no está claro e inscrito, ni el banco te da hipoteca.

Presupuestá los costos de cierre: el impuesto de transferencia es del 3% sobre el excedente de $28,571.43 del precio, más honorarios de notario y registro. Todo esto se puede hacer de forma remota desde Estados Unidos con un poder apostillado.

Y el riesgo de mercado: el sector apunta a sumar bastantes torres nuevas y mucha unidad de una o dos habitaciones. Si todos construyen lo mismo, puede haber presión sobre precios y rentas más adelante. Por eso: comprá con desarrollador sólido y con trayectoria, diversificá zona y tipo de unidad, y no te dejes llevar solo por el folleto de la preventa.

• Ventaja: economía dolarizada, sin riesgo cambiario sobre el activo.
• Retorno por alquiler estimado: 6-10% anual en zonas premium como Antiguo Cuscatlán.
• Referencia de renta: ~$1,600/mes (3 hab.) y ~$900/mes (1 hab.) en zona central.
• Exigí dominio pleno inscrito y Certificación Extractiva del CNR; nunca compres solo 'derechos'.
• Costo de compra: 3% sobre el excedente de $28,571.43, más notario y registro.
• Comprá con desarrollador sólido, diversificá y cuidate de la posible sobreoferta de aptos. pequeños.

En resumen, para vos que estás lejos

San Salvador vive su mayor auge de construcción vertical, eso es real y está respaldado. Pero el discurso del 'auge sin freno' hay que matizarlo: el sector se enfrió en 2024 y varias cifras grandes de inversión son proyecciones del propio gremio o del regulador.

Para la diáspora hay oportunidad genuina: dolarización, plusvalía sostenida en zonas premium, demanda fuerte de alquiler y un mercado que creció 12% en 2025, con más de 136,000 transferencias de propiedad y más de $3,737 millones movidos hasta noviembre de ese año (CNR).

La clave es entrar con calma: título inscrito, abogado propio, desarrollador serio y los números claros antes de firmar. En Raíces 503 te acompañamos en ese camino para que invertir en tu tierra sea una alegría, no un dolor de cabeza.

• El auge es real, pero el ritmo se moderó en 2024: cuidado con las cifras infladas.
• Mercado inmobiliario 2025: +12%, 136,408 transferencias, +$3,737 millones (CNR, al 20-nov).
• Oportunidad real para la diáspora, siempre con due diligence legal y desarrollador confiable.
• Comprá con la cabeza fría: título, abogado, números y zona bien elegida.